为规范广水市城乡个人住宅建设管理，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《湖北省土地管理实施办法》和《湖北省城乡规划条例》等法律法规规定，结合我市实际，制定本规定。

一、基本原则

统一规划、合理布局、严格标准、集约用地、依法行政、联合执法、部门联动、各司其职。

二、城镇规划区划分范围

（一）本规定所称的城镇规划区包括主城区、各镇规划控制区和特定控制区。主城区规划管理按照重点控制区、一般控制区，实行分类管理。

1、主城区是指广水市城市总体规划所确定的中心区域，具体范围为：应山街道办事处、广水街道办事处全部行政区域；十里街道办事处、城郊街道办事处和广水经济开发区的部分行政区域以及蔡河镇的机场村和骆店镇麻竹高速公路以北的行政区域。

（1）重点控制区包括应山街道办事处、广水街道办事处全部行政区域；十里街道办事处、城郊街道办事处和广水经济开发区的部分用地规划覆盖范围。应山片区：北至应山北路－利民路，南至麻竹高速、十里工业园南边界，西至平洑路以西200米、东至马都司。广水片区：北至桐柏大道以北500米，南至广悟大道以南500米，西至大山口，东至107国道以东500米。

（2）一般控制区指除去重点控制区以外的城乡规划控制区范围。

2、各镇规划控制区内重点控制区、一般控制区的具体范围，由各镇总体规划中明确，在实施过程中需要调整的，由市住房和城乡规划建设局拟定调整方案，报市人民政府审批。

3、特定控制区是指三潭风景区、中华山风景区以及黑洞湾水库、花山水库、飞沙河水库、许家冲水库、先觉庙水库、霞家河水库、高峰寺水库和徐家河水库等8座水库及周边200米范围内的区域。

三、城镇规划区个人建房管理

（一）在城市总体规划以及镇总体规划建设用地范围内建设个人住宅的，要严格按照城市规划管理相关要求办理“一书两证一核实”（建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划条件核实证明），以及国土资源管理相关要求办理建设用地批准通知书。

（二）个人申请危房改造的，须由具备房屋安全鉴定资质的机构出具鉴定意见。

（三）因“村委会改社区”致使村民身份转变为城镇居民，但仍在原村（社区）旧址居住，其现居住房屋经鉴定为D级危房且符合规划的，经社区和镇（办）书面证明后，可持本人集体土地使用证申请利用原有宅基地进行恢复性建设，恢复性建设不得超过2层。

（四）主城区内已取得合法土地权属但未建设的插花地块不准建设。上述土地权属人在经村（社区）、镇（办）、房屋管理部门证明无居住房屋的，对其土地可采取以下方式之一进行处置：

1、采取以地还地方式在一般控制区“一户一基”住宅小区置换宅基地一宗，并对原有宅基地、置换宅基地进行分别评估、据实结算。

2、对地块依法进行评估后，由市土地收储中心进行收储并予以货币补偿。

3、不愿置换宅基地和货币补偿的，可就近安置小区以综合成本价购置一套住房，所购住房面积最大不超过140㎡，据实结算，其土地不再给予其它补偿。

（五）重点控制区和特定控制区下列情形不准原址改建：

1、城市主、次干道两侧临路建筑；

2、城市道路、广场控制红线及其它市政基础设施规划控制范围；

3、城市园林、公共绿地及水体保护范围；

4、堤防、扩堤地、沟渠保护范围；

5、政府拟征收或收购的区域；

6、已购买商品住宅或拥有其他住宅房产的；

7、严重影响相邻建筑日照等要求，相邻住户不同意的；

8、将原有住房出售、出租或改变用途的；

9、影响城市供电走廊和消防通道的；

10、已纳入旧城区改造计划、拟实施集中改造的区域；

11、禁建区内的D级危房；

12、未取得房屋安全D级危房证明的；

13、不符合现行规划的D级危房；

14、因历史原因（“村委会”改“社区”除外）城镇居民使用集体土地的D级危房。

此类房屋由具有相应资质的评估机构进行评估，土地由市土地收储中心进行收储，市城投公司对其进行补偿及安置。

（六）共用宗地的“房改房”和商品住宅，以及企业改制中通过资产处置取得的仓库、商铺门面和其它非住宅用途的建（构）筑物，均不得以房屋属D级危房为由申请危房改建。上述房屋在鉴定为D级危房后，应按规定自行进行整体拆除，属“房改房”和商品住宅的，参照《广水市国有土地上房屋征收实施细则》实施货币补偿。

（七）个人维修住宅，不得改变房屋结构、增加建筑高度，仅限于墙体、结构加固、墙面刷新和屋面检修。个人住宅原有合法附属房屋倒塌后确需改建的，只能原址恢复。原有合法附属房屋面积大于40㎡的，改建时只能建设不超过40㎡的平房。

（八）主城区规划区范围内的集体经济组织不得以分家的名义划拨宅基地；出租、出卖或以其它形式非法转让宅基地及其地上建筑物或将住宅改作他用的，不得申请使用宅基地，已经享受拆迁安置政策的，不准申请使用宅基地。

（九）市城市规划区、各镇规划控制区和特定控制区范围内，村（居）民的宅基地不得转让给本集体经济组织以外的单位或个人；对私自转让的，国土资源部门不得办理土地使用权转让手续。严禁利用集体土地从事商品房开发，严禁假借新农村建设名义，以联合建房、合作建房的形式，出让、转让或者出租集体土地使用权；严禁非法销售在集体土地上建设的房屋。

（十）市城市规划区范围内的个人住宅建设放验线和竣工核实工作由市住房和城乡规划建设局负责，建设项目所在镇（办）、村（社区）相关负责人参加。

四、农村村民建房管理

全面实施土地利用总体规划，鼓励农民建房向中心村、中心集镇聚集，并充分利用老宅基地、村内空闲地和荒山荒地。严格控制占用耕地，严禁占用基本农田建造住宅。对确需占用农用地建房的，各镇办于每年年初向市政府申请，并视具体情况呈报上级政府办理农用地转用手续。

（一）在市城市规划区和各镇规划区建设用地范围外的村民申请个人住宅建设的，在申请办理土地使用手续或者开工建设前，必须依法办理《乡村建设规划许可证》。

（二）申请个人住宅建设的农村村民必须满足下列条件：

1、本村村民；

2、本人无宅基地；

3、经村委会或村民代表会议同意且公示无异议。

（三）农村村民新建、改建房屋，其宅基地（含附属设施）总面积为：占用农用地的每户不得超过140㎡；占用其他建设用地的每户不得超过200㎡；使用集体土地建设个人住宅的建筑总面积每户不得超过300㎡。

（四）有下列情形之一的，不得申请使用宅基地：

1、未满18周岁的农村村民；

2、农村村民原有宅基地面积已经达到规定面积标准或能够解决分户需要的；

3、农村村民出租、出卖或以其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物或将住宅改作他用的；

4、农业性质外来人口空挂落户的。

（五）农村村民婚前男女双方均有宅基地的，婚后应退还非经常住地的农村宅基地。

（六）允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地；禁止转让给非本集体经济组织成员及不符合使用条件的本集体经济组织成员。

（七）禁止城镇居民购买农村宅基地或者占用集体土地建设个人住宅。

（八）农村村民现有住房不符合规划的，不得批准原址改（扩）建。农村村民新建住宅选址靠近公路干线、水库、河（渠）道的，须经交通运输、水利、环保等部门同意。

（九）严禁在镇规划区范围以外，以新农村的名义建设各种类型的集资房、小产权房。

（十）城乡个人住宅建设管理实行属地管理和分级负责制，非主城区的个人住宅建设监管一律由各镇人民政府负责。

五、部门职责

（一）住建部门负责规划许可手续的办理、加强城市规划控制区内的日常规划管理并指导各镇的规划管理工作、组织房屋的竣工验收，依法查处未按照规划许可规定建设及无证施工、无资质施工和违反施工资质管理的违法建设行为；

（二）国土资源部门负责用地审批、不动产登记和依法查处违法用地行为；

（三）城管部门负责规划监管和依法查处未取得建设工程规划许可证建设的行为，对违法建筑依法组织强拆；

（四）房管部门负责依法查处违反规定进行房地产开发、交易的行为；

（五）安全生产监管部门负责依法查处违反安全生产的行为；

（六）环保部门负责环境污染防治的监督管理，组织指导城镇和农村环境综合整治工作，依法查处环境污染和环境破坏的行为。

（七）水利部门负责河道管理及依法查处破坏水利设施的行为；

（八）公安消防部门负责依法查处消防设施不达标、堵塞消防通道的行为；

（九）交通运输部门负责依法查处公路控制区内影响道路公共安全的违法建设行为；

（十）林业部门负责依法查处违法占用林地的行为；

（十一）经信部门负责依法查处违法建设用电的行为；

（十二）墙革部门负责依法查处违反国家节能标准行为；

（十三）城市规划区外各镇（社会事务办公室或村镇建设办公室）负责各辖区内规划管理工作，搞好日常监督检查，制止违法建设；

城市规划区内各镇（办）、村（居）委会对违章建筑负有发现、举报、制止、协助拆除违法建筑等日常监管责任，配合相关部门搞好城市规划监管工作。

（十四）供水、供电、燃气、通信等企业在受理用水、用电、用气、通信申请时，对不能出示合法建设手续的违法建（构）筑物，一律不得办理报装、修建、改建手续，不得提供水、电、气、通信等。

六、责任追究

（一）居（村）民以欺骗等不正当手段取得的个人住宅建设规划许可文件的，予以撤销，并根据相关法律法规规定，追究当事人的法律责任。

（二）住建、国土资源、城管、房管、交通运输、水利等部门及各镇（办）、村（居）委会的工作人员，在个人建房规划管理工作中各司其职、各负其责，对越权审批、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其上级行政机关或行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的移交司法机关依法追究刑事责任。

七、附则

（一）本规定实施前，市政府有关文件与本规定不一致的，以本规定为准。

（二）本规定由市住房和城乡规划建设局和市国土资源局负责解释。

（三）本规定自发布之日起施行。