为加强产业用地保障和监管，加快推进产业转型升级，按照“依法依规、有力有序、节约集约、高质高效”的原则，根据国、省有关规定，结合实际，现就优化土地要素保障，助推产业升级制定如下措施。

　　一、优先保障产业用地

　　1.优化产业用地布局。按照“布局集中、产业集聚、用地集约”的原则，聚焦专业园区和重点产业链、优势产业链，引导产业用地向园区集中，划定产业园区边界线，边界线内产业用地确保不少于可开发面积的65%。完善产业集群发展，重点支持新能源汽车、先进金属材料、医疗器械、绿色化工、电力装备、医疗康养、医疗器械、总部经济、储能材料等专业园区建设。

　　2.精准保障产业用地。突出建链延链强链补链，重点围绕“产业链+供应链”开展供地，精准保障产业链及优质上下游企业的用地需求，推动形成产业聚集发展态势。对于省级及以上开发园区产业用地需求，使用省级计划统筹保障，实行应保尽保；强化“容缺受理”、全程跟办，实现快报快批；支持园区通过“周转用地”实行产业用地储备，在符合节约集约用地要求的前提下，可在全省总量控制规模内申报“周转用地”（包括产业综合体和保障性租赁住房用地），承诺供地期限不得超过2年，使用省级预留计划予以应保尽保。建立市级产业发展基金，助力产业转型升级，实现产业园区和企业高质量发展。

　　3.实施“标准地+承诺制+代办制”改革。制定工业用地“标准地”规范标准，明确产业类型和指标要求。将规划方案、投资强度、亩均税收、能耗和排放等标准作为土地供应方案的要件，推行“带方案”出让。在竞得者签订土地使用权有偿使用合同并对标承诺履约后，同步办理建设用地规划许可、建设工程规划许可和施工许可，实现“签约即供地、拿地即开工”。建立“土地超市”制度，破解“项目等地”问题，全面提升土地要素市场配置效率和土地利用效益。

　　二、提升产业用地效率

　　4.支持土地兼容复合利用。在满足安全、生态环保、消防等基本要求，不影响园区整体功能定位的前提下，以下情形可在规划许可和供地阶段直接办理，并纳入控制性详细规划（以下简称“控规”）：

　　（1）产业用地类型合理转换。在符合国土空间规划和用途管制、产业用地总量和比例总体平衡要求的前提下，允许产业园区内工业用地、物流仓储用地和为制造业服务的其他商务用地互相合理转换（国、省另有规定的除外）。从工业用地、物流仓储用地转换为制造业服务的其他商务用地，所在地园区管委会应组织论证，按程序报市、县（市）人民政府批准后实施，确保符合园区定位和产业用地比例、基础设施承载和安全环保等要求。

　　（2）产业用地规划指标按需确定。允许在不低于基准容积率、满足国家强制性标准的前提下,通过论证，按需确定具体产业用地的建筑限高、容积率、建筑密度和绿地率等规划指标。

　　（3）产业配套用地占比适当放宽。单个产业项目配套建设行政办公及生活服务设施用地面积占总用地面积的比例可提高至15%，建筑面积占比上限相应提高，用地性质仍按产业用地主导性质管理。配套用地面积增加部分主要用于集中建设宿舍型保障性租赁住房和研发、中试、检测等产业配套设施，由园区统一布局、统筹实施，严禁建设成套商品住宅。

　　5.支持企业扩能扩产。制定“工业上楼”建筑设计和产业引导导则，引导规范建设多层、高层通用型标准化厂房，除特殊技术需求外，原则上不再新建单层标准厂房。园区应根据拟入驻企业需求，建设个性化定制标准厂房。在符合国土空间规划和相关技术规范、不改变用途的前提下，企业在现有工业用地上或利用地下空间新建、扩建生产性用房，涉及增加容积率的，不再增缴土地价款。

　　6.支持低效产业用地再开发。允许原国有土地使用权人通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的产业用地进行改造开发。

　　（1）在符合规划的前提下，经市人民政府批准的城市更新和旧城改造项目范围内老旧工业企业，鼓励腾退搬迁和依法关停，因搬迁改造被收回原国有土地使用权的企业，经批准可采取协议供地方式等价置换同类用途土地；改造利用老厂区老厂房发展服务业，涉及原划拨土地使用权转让或改变用途的，经批准可采取协议出让方式供地。

　　（2）对项目、品牌、产能尚有存续价值，但因资金、管理等原因无法正常生产的企业，鼓励引进有实力的企业以出资入股、债转股等多种方式进行兼并重组。

　　（3）利用现有工业用地从事科技研发、生产性服务业等新业态的，可继续按原用途和权利类型使用过渡期政策，支持用途兼容使用，过渡期为5年。过渡期满后，可按新用途办理协议出让手续。

　　（4）在不改变用途的前提下，土地使用权人申请将低效用地（未构成法定闲置的土地）和厂房进行分割转让或主动退回的，分割或退回的土地可重新设定建设指标及投资强度、税收标准等，以带产业项目方式公开转让，或由园区依据合同约定，按程序收回后重新利用。

　　（5）原则上对于面积不超过3亩，累计面积不超过再开发项目总面积10%且无法单独利用并确定用地主体的零星地块，可与相邻产业地块一并出具规划条件，可采取协议出让方式供应给相邻产业项目主体。

　　（6）经省人民政府授权，市属国有企业存量划拨土地可按照作价、出资（入股）政策盘活利用。

　　三、创新产业用地管理模式

　　7.实行产业用地差别化供应。从土地供应方式和年限、价格、价款缴纳及利用效益等层面分类管理，实行差别化供地，最大限度降低用地成本。

　　（1）工业用地。全面推行弹性年期出让、长期租赁、先租后让、租让结合等灵活供地模式，根据产业生命周期，设定5～30年弹性年期，降低企业土地取得成本。土地使用权人已依法取得的国有划拨或租赁用地申请补办出让手续，经依法批准，可采取协议方式出让。原则上30亩以下的工业用地不单独供地。

　　工业用地价格原则上参照基准地价，按市场评估方式确定。对于省、市确定的优先发展产业且用地集约的项目，可按不低于全国工业用地出让最低价标准的70%确定土地出让起始价；采取租赁方式供应的，按国、省有关标准执行。以租赁方式和先租后让方式供应的，可将依法登记的国有建设用地使用权转让、转租、抵押。

　　（2）物流用地。允许纳入工业用地管理，参照工业用地项目相关政策执行。物流用地中15%的配套用地可用于物流交易，该用地产权面积的70%须自持自营，其余30%在符合规划、确属物流交易用途的前提下，在补交土地出让金后，可由工业用地转换为商业用地。

　　（3）新型产业（M0）用地。支持融合研发、设计、检测、中试、信息网络、人工智能、大数据服务、生物医药等项目使用新型产业用地，其支持政策参照工业用地执行，地价以工业用地基准价为基数进行1.5～2倍修正。关于新型产业用地目录、准入条件及监管措施按照工信部门相关政策落实执行。

　　（4）现代服务业用地。文化创意、商贸旅游、总部经济、医疗康养等项目,可按不低于商服用地基准地价的70%确定土地出让起始价。经市、县（市）人民政府批准，土地出让金可分期缴纳，首次缴纳期限为1个月，缴付比例不低于出让价款的50%，剩余价款在2年内缴清，缴清后办理不动产登记，期间可凭土地出让合同办理工程规划许可。

　　（5）公益事业用地。对社会资本投资建设的医疗、养老、文化、教育、体育等公共服务配套项目，采取出让方式供地的，可按不低于宗地所在区域的公共服务用地基准地价确定土地出让起始价。在完成竣工验收手续后，允许登记为营利性法人的文体、教育、医疗和养老机构利用有偿取得的土地使用权和产权明晰的房产等固定资产办理抵押登记。

　　8.规范工业地产用地管理。工业地产项目原则上布局在省级以上开发园区内，单宗工业地产项目土地规划面积原则上控制在80～200亩，容积率不低于1.2，内部办公、生活等配套设施用地控制在总用地面积的15％以内，其计容建筑面积不大于项目总计容建筑面积的30%。产业用房不得采用住宅类建筑的套型、外观形态和建筑布局。工业地产项目的开发企业应具备住房城乡建设部门批准的房地产开发资质，项目建设应符合国家相关通用厂房准入条件标准要求、园区产业规划及废气、污水等排放准入标准。

　　（1）明确自持要求。工业地产项目内部办公、生活、商业等配套设施用房由开发企业全部自持，且不得转让；对于生产、研发厂房，开发企业在取得不动产权证5年内，自持比例不低于总建筑面积的30%，第6年起自持比例不低于总建筑面积的20%。对于上年度进入亩均排行榜的工业地产项目，按程序报经市、县（市）人民政府批准可适当降低自持比例；工业地产销售及权属转移登记，参照商业地产管理模式。开发企业生产、研发厂房自持部分保持相对集中，且须经项目所在地园区管委会确认。工业地产项目按协议约定仅可面向工业、生产性服务业企业法人租售，租售人应当符合所在地园区管委会的资格要求。开发企业分割销售的最小单元应满足公共部位明确、房屋独立使用等条件，按照经批准的设计图纸，按幢、自然层等固定界限为基本单元分割转让，并依法办理产权登记。

　　（2）规范协议内容。签订土地出让合同时，开发企业应与所在地园区管委会签订《产业准入标准及监管协议》，就工业地产项目产业类型、建设时间、租售对象、自持比例、配套设施要求、转让条件、产出效益及违约处置措施等进行约定，开发企业的整体税收、效益须达到投资履约监管协议要求。严禁工业地产用于其他用途，严禁擅自改变工业地产项目用地范围内的生产性用房规划功能。

　　（3）延伸监管链条。按照《湘潭市“亩均论英雄”促进园区高质量发展实施方案》规定，严格实施绩效管理。入驻企业应与所在地园区管委会签订《产业准入标准及监管协议》，明确企业准入、产业类别、厂房租售、税收效益、违约处置、退出机制。园区管委会根据产业要求和入驻标准出具项目确认书后，入驻企业方可向开发企业购买生产性用房和研发办公用房。

　　四、实行产业项目全生命周期服务管理

　　9.加强源头管控。各县市区人民政府、园区管委会应健全优化招商引资项目联审机制，围绕产业体系，重点聚焦“优大强”项目招引。建立尽职调查机制，对招引项目特别是单独供地项目实行尽职调查全覆盖，强化项目全过程监管，提高招引质量。

　　10.强化合同管理。产业项目（含工业地产项目）实行招商合同、土地出让合同、监管协议“双合同一协议”管理，其中监管协议作为落实招商合同、土地出让合同的重要手段，由县市区人民政府、园区管委会会同有关部门对拟上市地块提出产业准入条件、投产时间、固定投资强度、产出效益、节能环保要求、股权变更约束、不动产自持约束、退出机制、违约责任等，形成产业项目监管协议格式文本，纳入土地供应方案一并公告，土地成交后由县市区人民政府、园区管委会与土地竞得人签订产业项目监管协议，作为产业项目全生命周期管理的重要依据。涉及存量产业用地转让的，应先签订产业项目监管协议，再签订土地出让合同补充协议。对“双合同一协议”履行情况进行过程监管，由市自然资源规划局每半年形成监管情况报告，在市自然资源管理委员会会议上进行通报。

　　11.开展分类管理。以亩均税收、亩均营收、亩均固投、单位能耗产值、研发投入强度、主要污染物排放削减率等相关指标为衡量标准，分年度对产业用地企业开展效益评价，按照评价结果分为重点支持（A类）、鼓励提升（B类）、帮扶转型（C类）、倒逼整治（D类）四类企业，建立基于资源利用效益评价的标准体系和分类管理制度。对重点支持类（A类）企业优先配置增量用地或给予容积率奖励，灵活确定产业用地供应方式和使用年限，并在用地报批、土地价格、价款缴纳方式等方面享受最优支持政策；支持鼓励提升类（B类）企业用地需求，鼓励企业充分利用现有土地、厂房等资源，实施改扩建、升层改造等增容调整措施，提升亩均效益；对帮扶转型类（C类）企业限制用地供应，原则上不再安排新增建设用地，鼓励企业引进新型产业，实行用途转换，促使企业转型升级；对倒逼整治类（D类）企业不再安排新增建设用地，督促整改并收取违约金，直至依法收回土地使用权。

　　12.加强联合执法。将资源利用效率偏低、综合效益差、需重点帮扶或整治的倒逼整治类（D类）企业列为联合监管重点对象，由自然资源规划、城管执法、市场监管、税务、应急管理、生态环境等职能部门结合自身职能，在现行法律法规框架内研究制定针对联合监管重点对象开（竣）工违约、改变房屋用途、违章建筑、无证无照、税收评估、安全生产、消防安全、环境保护等方面工作措施，加强执法监管，依法查处违法行为，并纳入征信管理，实行“一处失信处处受限”联合惩戒。

　　13.依法规范土地收回。法律和协议（即土地出让合同、产业项目监管协议）对产业用地收回作出明确约定的，按法律法规规定和合同约定依法收回土地使用权；对认定为低效用地的实行分类处置，企业自愿退出申请收回和因规划调整等政策性原因需收回的，有偿收回土地使用权的补偿金额，根据剩余土地使用年限、土地开发利用程度等因素综合确定，原则上不超过原始购地成本和合理财务成本，并给予适当奖补；政府依法强制收回的，有偿收回土地使用权的补偿金额，根据剩余土地使用年限、土地开发利用程度等因素综合确定，原则上不超过原始购地成本。具体措施标准另行制定。因企业自身原因造成土地闲置的，按《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号，2012年）规定处理。

　　14.落实共同责任。县市区人民政府、园区管委会为产业项目全生命周期监督管理的责任主体，负责统筹管理辖区内产业项目并签订监管协议，负责工业地产项目的准入管理和运营管控，依照协议约定及时组织开展履约监管、执法、追责、处置等工作。市本级用地规模达200亩及以上的产业项目在土地供应前，其“双合同一协议”的主要条款和内容应报市自然资源管理委员会审定。市自然资源规划局负责督促指导将监管协议纳入土地供应方案，督促用地单位按时开（竣）工，调查处理闲置土地，并依法履行规划审批、土地管理等方面职责。市发改委负责拟定产业用地监管协议格式文本，统筹相关部门建立产业用地管理数字平台，构建信息共建共享机制，实行“一年一评估”；负责指导监督产业项目准入、投资强度和能耗排放等工作。市商务局、市财政局、市生态环境局、市市场监管局等市直单位根据“谁审批、谁监管”的原则，按照自身职能职责，协同做好产业项目全生命周期管理。

　　15.强化考核评估。将自然资源管理纳入市人民政府重点督查内容，对县市区、园区和市属投融资公司年度“批而未供”、闲置土地和低效用地任务处置等情况开展综合评价，评价结果纳入对相关单位的考核范畴。对推诿塞责，弄虚作假，不作为、乱作为等典型问题，按有关规定严肃追责问责。

　　本措施所称产业用地是指非房地产开发经营的工业用地、物流仓储用地和服务制造业的研发设计、检测、中试、大数据服务、生物医药、工程咨询等用地。

　　本措施所称新型产业（M0）用地是指用于集聚集群发展研发创新的、技术转移、科技孵化、工业设计、软件信息、检验检测认证等与制造业紧密相关的生产性服务业及相关配套服务的工业用地。

　　本措施所称工业地产是指在本市行政区域开发区范围内规划为工业用地，按照国、省、市相关政策和标准规范进行统一规划建设的工业和生产性服务业的载体，包括工业制造厂房、工业研发楼宇等。

　　本措施自印发之日起实施，试行2年。

　　湘潭市加强土地利用

　　推进城市更新的若干措施（试行）

　　为有力推进现代化城市建设，促进土地统筹有序开发和优质高效利用，根据国、省相关规定，结合实际，现就加强土地利用，推进城市更新制定如下措施。

　　一、调控土地供应总量。结合土地市场“批而未供”“供而未建”以及各城市区、园区和市属投融资公司资源、资产情况，科学调控市本级商住用地年度供应总量规模。供地计划一旦下达，未经批准不得调整。将年度出让计划细化至具体地块，做到精准出让。实行最严格的“增存挂钩”，对上年度未完成“增存挂钩”批而未供土地35%、闲置土地55%交办任务的城市区、园区和市属投融资公司，暂停新增建设用地报批，待处置任务完成后方可恢复。

　　二、优化城市更新单元管控。编制低效用地再开发专项规划和城市更新专项规划，划定低效用地再开发和城市更新单元，将老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能划定为重点低效用地再开发和城市更新片区，建立低效用地再开发和城市更新项目库。将低效用地再开发和城市更新单元规划的相关内容纳入控规，在落实公共服务设施配套、满足安全、消防等国家强制性标准并征询相关权利人意见后，可兼容用地性质、实行土地混合开发、空间复合利用，可适当放宽建筑高度、容积率管控，地块的绿地率、建筑密度、建筑间距等指标可适度低于我市现行技术规范。更新改造增加的非独立占地的社区公益性、公用设施可不计入片区开发容积率。

　　三、支持规划指标综合平衡。坚持片区单元整体改造与联动开发相结合，开发价值低、不能实现经济平衡的更新片区，按照“公益优先”的原则专题研究，经市人民政府批准，可联动控规单元内其他可出让地通过带条件、带方案挂牌进行综合开发，实现更新项目的综合平衡。

　　更新片区范围内用地规划及相关指标可在修建性详细规划或总图整体一次性审批、配套设施同步实施的前提下综合平衡，容积率指标可适当提高。项目实施主体在推动城市更新中提高公共配套标准和增加城市公共开放空间所占用地，可计入该片区容积率。以更新片区为单元，公共配套按照节约集约利用原则规划并落位。城市更新项目可适度放宽楼间距和日照双控管理，允许实行日照单控模式。鼓励充分利用地下空间开发建设地下商业等设施，进行竖向分层、横向直通的立体综合开发。在满足项目自身配套容量要求的前提下，开发利用经营性项目的，土地出让价格依据地面价格的20%～50%缴纳。

　　城市更新项目的土地出让，对有历史保护建筑、近现代保护建筑或文物保护要求的项目，应采取带保护方案挂牌；对城市更新项目有产业配套或公益性配套要求的，应将产业配套、公益性配套要求纳入挂牌条件。

　　四、鼓励集中成片改造开发。在科学研判开发价值提升空间的基础上，精准划分综合片区。在政府主导、权属清晰、规范运作、实业优先、合法合规的前提下，创新市场化开发模式和融资渠道，运用“利益共享、风险分担”理念引入社会资本，负责片区的投融资、开发建设、产业导入与运营，从未来一二级联动经营性收益、综合性收益和产业发展收益中实现投融资回报。支持市场主体收购相邻多宗低效利用地块，进行集中改造开发，低效用地再开发涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，可一并改造开发用于建设各类公共服务设施或配套建设商业设施，并按协议出让方式取得土地使用权。

　　五、鼓励社会资本参与。按照“自愿出资、参照监管、片区平衡、依约移交、适当奖补”的原则，推动更新片区范围内公益性、经营性项目整体打包实施，鼓励社会资本投资建设市政配套基础设施、中小学教育和社区医疗卫生公共服务配套设施，建立经营性收益回报机制和金融服务、财政奖补等激励机制，提升资产吸引力，确保城市更新项目与市政基础设施和公共服务配套同步建设。完善土地增值收益分享机制，对原土地权利人可采取货币、物业补偿等多种方式，调动市场主体参与低效用地再开发和城市更新的积极性。

　　六、支持开发改善性住房。引导房地产企业提供多元化产品，加大品质型、绿色生态型、康养型住房开发比例，将改善性住房项目优先纳入年度土地供应计划。鼓励推出大平层、第四代住宅、低层低密度住宅等改善性住宅产品，放宽住宅建筑面宽控制要求，鼓励建筑内部创新设计，取消高低配限制，可建设除独栋独院低层建筑外的住宅产品。

　　七、支持土地分割转让。按“一事一议”方式支持优质房地产企业并购现有房地产企业和项目。在不改变已批准的项目修建性详细规划并明确约定公共配套设施建设责任的前提下，经批准可办理土地分割，分割后原项目的公共配套设施按约定实行共建共享，并在不动产登记簿中备注说明。对于分割后需转让土地，由转让双方在合同中明确受让人继续按照原规划和约定实施的义务，并依法予以公示。允许实行预告登记转让，对开发投资未完成出让合同约定开发投资总额25%的土地，按照“先投入后转让”原则，可依法办理不动产预告登记，待开发投资达到转让条件后，由预告登记人申请办理土地使用权转让。交易所涉及的税费政策，按有关规定执行。

　　八、支持“商改居”。在符合上位规划、相关规范及招商协议且满足配套要求的前提下，已建成的库存非住宅商品房，按程序批准后，可依法依规进行房屋使用功能调整；商业类公寓在不改变土地用途和建筑轮廓、高度及形态的基础上，可优化调整为居住类公寓。已出让为居住用地的，原规划条件中商业占比下限高于6%的，可调整至2%～6%；以居住为主的出让商居综合用地，原规划条件中商业占比下限高于15%的，可调整至15%。“商改居”项目应确保公共服务及基础设施配套齐全，土地用途、总建设量、容积率、绿地面积不得改变。已享受招商引资优惠政策或属核心商圈、片区商务中心的项目，原则上不纳入“商改居”范围。

　　九、创新存量土地盘活利用方式。对“批而未供”的经营性用地，可采用租赁、政府或社会投资短期使用等方式，将近期没有市场需求的土地先行用于全民健身运动场馆、社会停车场等城市公共服务设施建设使用，提升土地利用效率；在相关权利人达成一致的前提下，对采取“置换土地”方式处置的闲置和低效土地，可按照“同等价值、双方自愿、凭证交换”原则，实行不同性质、不同地类、不同区域的土地互换，依法办理登记。对市属投融资公司已抵押的闲置土地，在符合规划的前提下，经协商可带抵押依法转让。

　　十、实行市场化导向的定价规则。房地产供地以不低于成本或基准地价为底线，形成与现时市场价格紧密关联的动态调整机制。土地出让前，各城市区人民政府、园区管委会、市属投融资公司和行业主管部门不得以任何理由事先约定土地出让价格和规划条件。经市人民政府批准的旧城改造、城市更新等特殊项目，土地成本明显高于市场价格的，可按市场定价原则确定上市起始价，并经市自然资源管理委员会集体决策后实施。

　　本措施自印发之日起实施，试行2年。