湘潭市城区地下停车场和国有划拨土地上住宅、商业用房不动产登记管理办法

第一章   总    则

第一条  为进一步规范市城区地下停车场和国有划拨土地上住宅、商业用房不动产登记管理工作，切实保障权利人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号，2014年）、《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发 〔2021〕 1号）、《住房和城乡建设部国土资源部关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》（建城〔2016〕193号）、《湖南省人民政府关于进一步加强节约集约用地的意见》（湘政发〔2016〕10号）和《湖南省人民政府办公厅关于印发〈湖南省国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（湘政办发〔2015〕1号）、《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的建设方案》（湘自然资发〔2020〕56号）精神，结合实际，制定本办法。

第二章   地下停车场不动产登记管理

第二条  市自然资源和规划局负责市城区地下停车场建设用地使用权管理工作。市住房和城乡建设、财政、人防等部门按照各自职责，做好地下停车场建设用地使用权有关管理工作。

第三条  未依法取得地下空间使用权的地下停车场建设用地使用者申请办理不动产登记的，在地下停车场的建设符合城市规划、已缴纳人防易地建设费且符合不动产登记的有关规定的前提下，由权利人按公示协议方式补办土地出让手续，补缴土地价款后办理不动产登记。

第四条  地下停车场建设用地使用权出让年限最高不得超过50年，出让年限起始时间与地上建设用地使用权出让年限保持一致。

第五条  《湖南省人民政府关于进一步加强节约集约用地的意见》（2016年5月27日）文件生效之前核发《建设工程规划许可证》的地下停车场，其建设用地使用权出让价款，按照地上建设用地使用权出让时的规划用途和基准地价计算，但地上为商住综合用途的按照出让时的住宅用途基准地价计算，补缴土地价款具体如下：

（一）地下一层补缴土地价款＝地下国有建设用地使用权出让面积×该宗地所在区域地上基准地价×5%；

（二）地下二层及以下不须补缴土地价款。

第六条  《湖南省人民政府关于进一步加强节约集约用地的意见》（2016年5月27日）生效之后核发《建设工程规划许可证》的地下停车场，其建设用地使用权出让价款，按照地上建设用地使用权出让时的规划用途和基准地价计算，但地上为商住综合用途的按照出让时的住宅用途基准地价计算，补缴土地价款具体如下：

（一）地下一层补缴土地价款＝地下国有建设用地使用权出让面积×该宗地所在区域地上基准地价×20%；

（二）地下二层补缴土地价款＝地下国有建设用地使用权出让面积×该宗地所在区域地上基准地价×10%；

（三）地下三层及以下不须补缴土地价款。

第七条  地下停车场建设用地使用权办理不动产登记后可依法转让、出租、抵押。对于实施不动产统一登记前原已办理房屋产权登记的地下停车场，可按照划拨国有建设用地使用权及建构筑物所有权依法抵押，但办理转移登记或换发及补发不动产登记的，则须依照上述规定补缴土地价款。

第三章   国有划拨土地上住宅不动产登记管理

第八条  原土地登记用途与实际用途不一致，因历史原因实际为住宅，已办理住宅房屋产权登记或规划批准用途为住宅的，但土地初始登记或批准用途为非住宅的，办理不动产登记时按划拨住宅用地登记。

第九条  划拨住宅用地办理出让，由权利人提出申请，经市自然资源和规划局批准同意并缴纳土地价款后，办理出让住宅用地不动产登记。住宅楼按批准时住宅楼面基准地价乘以房屋产权建筑面积后的38%收取土地价款，独立成栋房屋按批准时住宅基准地价乘以土地登记面积后的38%收取土地价款。

第十条  划拨住宅用地产权发生转移的（含转让、继承、赠与、置换等），原则上应当按上述第九条规定办理出让。当事人申请不办理出让的，经批准后缴纳土地收益，保留划拨土地性质办理不动产登记。土地收益按市自然资源和规划局批准转移时土地所在级别住宅楼面基准地价乘以房屋产权建筑面积后的1%收取（国家和省对土地收益标准有新规定的，按新规定执行，下同）。其中独立成栋房屋产权发生转移的，土地收益按市自然资源和规划局批准转移时土地所在级别住宅类基准地价乘以土地登记面积后的1%收取。

第十一条  经济适用住房满5年申请办理完全产权或上市交易的，按《湘潭市经济适用住房管理办法》（潭政办发〔2015〕64号）有关要求办理出让。

第四章   国有划拨土地上商业用房不动产登记管理

第十二条  不动产统一登记实施前，土地登记用途与房产登记用途均为商业的，权利人未发生变更的，可按原用途换发不动产证，保留划拨性质。

权利人变更、产权发生转移的应当办理土地出让，报市自然资源和规划局批准，按协议方式补办，并按批准时商业楼面评估地价乘以房屋产权建筑面积后的40%收取土地价款，办理商业用地不动产登记。

第十三条 不动产统一登记实施前，划拨土地上已办理商业房产登记，与土地登记或批准用途不一致，按以下方式办理：

（一）权利人未发生变更的，原则上按原房产和土地登记用途和性质分别登记。

（二）权利人变更、产权发生转移的应当办理土地出让，城市规划原批准用途为商业的，报市自然资源和规划局批准，按协议方式补办，并按批准时商业楼面评估地价乘以房屋产权建筑面积后的40%收取土地价款，办理商业用地不动产登记。

（三）权利人变更、产权发生转移的，无法提供原城市规划批准用途文件的，原则上应依据国土空间规划统一用途，补办出让手续后予以办理不动产登记。

城市规划原批准用途为非商业或确实无法统一的，在办理不动产登记时，可按照原证书登记用途分别注明，但未经批准，不得改变已批准用途。土地收益按批准转移时土地所在级别商业楼面基准地价乘以房屋产权建筑面积后的2%收取。

第十四条  不动产统一登记实施前，划拨土地上实际用途为商业，但未办理商业房产登记，对于按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并办理相关核实手续办理不动产登记。

对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经市人民政府同意后，市自然资源和规划局按现状出具认定或核实意见，并办理不动产登记。

第十五条  合法取得的商业划拨用地申请办理出让（仅限于综合楼中商业性质零散申请的），报市自然资源和规划局批准，按协议方式补办，并按批准时商业楼面评估地价乘以房屋产权建筑面积后的40%收取土地价款，办理房产用地商业用途的不动产登记。划拨性质商业房产产权发生转移的依此办理。

第五章   附    则

第十六条  同一栋建筑的房屋出让起始年限日期，均与该栋建筑第一套房屋批准出让之日保持一致。房屋出让补缴土地价款须进行土地评估的，按现时地价剩余年限进行评估。

第十七条  湘潭县、湘乡市、韶山市根据各自实际情况，可以参照执行本办法。

第十八条  本办法有效期5年。