南京楼市的走向是目前全国楼市的缩影。

　　胶着的楼市下，政策的每一次松绑和收紧，都在考验各个地方政府的执政智慧。

　　步入6月，受到最广泛关注的政策调控，当数南京。这个极具典型性的二线城市，一定程度上折射着国内众多同量级城市的楼市现状。

　　南京最近的一次调控政策是高淳区放开限购，外地人只要持有南京市居住证，或携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。与之对应的市场现状是南京自5月起新房成交量有所减少，6月第一周甚至出现腰斩。

　　然而同为江苏重镇，苏州则走出了一条与南京截然相反的路子。5月下旬，苏州出台收紧调控手段，甚至命令规定苏州全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。

　　政策与市场紧密挂钩，碎片化的调控手段与“一城一策”的主导方向，能让静止的市场有所回温，也能让热起来的城市很快冷却。

　　高淳取消限购

　　6月4日，南京市高淳区宣布从当日起，外地人在高淳区买房，只要持有南京市居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。

　　而南京曾在2017年3月15日出台《进一步调整住房限购政策的通知》，规定外地人在申请开具购房证明时，要提供过去3年内在南京累计满2年的个税或社保证明，且不允许通过补缴的方式获得购房资格。

　　高淳取消限购之后，有媒体报道南京六合区也可能放松限购，六合区不动产登记中心工作人员表示目前没有放开，但不排除今后放开的可能性。

　　无论是高淳还是六合，都是南京的远郊区，其中高淳区位于南京市南端，被誉为南京的南大门，距离市中心约100公里。而高淳的房价更是与南京市区不能相比，目前南京市区均价约2.8万元/平方米，而高淳区只有8500元/平方米上下。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，高淳区最近两年库存量攀升，而其本身位置又比较偏远，存在一定去化难度，因此高淳取消限购有利于刺激购房需求，实现去库存的目的。与此同时，有业内专家分析称，高淳此举与当地人才引进战略有关，推行差异化的楼市政策可以吸引到更多的人才，其目的更多的是基于导入人口推动当地产业发展考虑。

　　基于上述考虑，可以说高淳放松限购对于南京全市的楼市走向不产生决定性影响。然而放松限购的信号意义却很明显，这容易被解读为对市场的松绑，从而改变对楼市的预期。

　　市场降温

　　这种“试探性”的取消限购缘于南京楼市从5月起开始走低。

　　中指院数据显示，5月南京新批供应76.7万平方米，环比增长16.2%，同比增幅更是达到了102.48%；库存量达到370.22万平方米，上升10.57%；当月南京供销比下降至0.71，市场出现供过于求的局面。

　　成交数据更能直观反映南京市场目前的现状：5月南京全市成交54.74万平方米，环比上月下降22.01%，但同比仍然增长44.95%。这说明相比于2018年的冷淡情况，南京5月成交仍然处于高位，但是与前四月相比，其在5月出现明显下滑趋势。

　　中原地产按周提供的数据则更有趋势性，数据显示，南京4月周均成交套数为1500套左右，最高点甚至出现单周成交1980套，然而到了5月，周均成交为1300套左右，6月第一周甚至直接出现腰斩局面，6月3日~9日这一周成交只有532套，环比降幅达到47.7%，是典型二线城市中下降幅度最大的城市。

　　在经历过2018年的冰冻期之后，南京楼市自开年以来就走出了一波“大阳线”，4月30日，南京一日内迎来六宗住宅地块公开招拍，全部地块均触顶最高限价，其中江心洲G08地块楼面价达到31980元/平方米。不只是土地市场，3、4两月南京常见日光盘，以江北、江宁为代表的热门板块更是屡屡突破限价。

　　然而此后政策导向骤然转变。5月17日，银保监会官网发布了银保监发1〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，全面收紧房企融资；5月18日，住建部点名佛山、苏州、大连、南宁4个城市房价涨幅过高。一系列的收紧政策使得楼市风向迅速转变，以南京为代表的二线城市均走向下滑通道。

　　调控缩影

　　南京楼市正在经历的一切或许是全国楼市的一个缩影。

　　从3、4月份的小阳春市场火爆，再到5月市场下行，南京的调控走出了双曲线。在市场上行期从严调控，针对地王、日光盘等现象做指导性的调节，包括收紧融资、点名高增长城市，甚至限制部分拿高价地的房企在公开市场融资；然而在市场有转冷迹象时，又适时推出试探性的限购松绑政策，以刺激高库存区域的去化。

　　苏州又是与南京相反的路径，在一路狂奔的成交数据与地王背后，这座城市正在开启最严限购。4月是苏州成交的高点，当月苏州新建商品住宅成交破万套，是2016年10月以来最高值，二手房成交近1.2万套，环比增长99%，逼近2012年来历史最高值；5月成交有所降低，但总体降幅不大，新建商品住宅单月成交7911套。

　　更火热的是苏州土地市场，年内苏州已经出现了3次百亿级土拍，且多次出现“地王”，5月9日，河北房企荣盛首入苏州，以68%的溢价率拿下了吴中区地王；4月底中海以30287元/平方米拿下的苏州工业园湖东板块宅地，打破了绿城在苏州拿下的“苏州桃花源”保持了十年的工业园区单价地王的纪录。

　　地市两旺，苏州不得不“上手段”。5月24日，苏州市政府联合住建局、发改委等部门召集30余家地产商召开行业座谈会。会上指出，如苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，同时明确苏州所有项目预售备案价不得超过4万元/平方米，单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格，限定苏州全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。

　　中原地产分析师卢文曦表示，我国目前严格遵循房住不炒总基调，在市场过热时会出台相关政策予以降温，比如苏州这样的城市；同时也会有相应的托底政策，保证小区域范围内不至于出现房价大幅下调的情况，比如南京高淳区域，以避免引起社会或经济问题。